Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi w dużej mierze ukształtowane zostały przez Ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 r., która weszła w życie w ekspresowym tempie, bo już 30 kwietnia 2016r. Pośpiech ustawodawcy spowodany był tym, że w dniu 01 maja 2016r. wygasały ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi dla obywateli Unii Europejskiej wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.  Wyżej wymieniona ustawa nadała nowy kształt ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r., w tym wprowadziła do niej preambułę, zgodnie z którą ustawa uchwalona została w celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich. Kształtowanie ustroju rolnego państwa ma się odbywać przez: poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych; przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz  zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Obowiązująca w obecnym kształcie Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza bardzo daleko idące ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi. Właściwie nieruchomości takie może obecnie nabyć wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Ograniczenie to łagodzi nieco art. 1a ustawy, zgodnie z którym ustawy nie stosujemy do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, ani też do nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne.

Przepisów ustawy nie stosuje się również do nieruchomości wchodzących w skład zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli w stosunku do tych nieruchomości została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących albo zbycie następuje w celu realizacji takiej inwestycji, przy czym notariusz sporządzający umowę przeniesienia własności takiej nieruchomości, przekazuje jej wypis do właściwego dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a Krajowy Ośrodek może nabyć taką nieruchomość jeżeli nabywca nieruchomości w odpowiednich terminach nie zrealizuje inwestycji.

Ustawa definiuje pojęcie „nieruchomości rolnej” – jest nią nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a więc taka, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Jeśli nieruchomość oznaczona jest w planie w całości jako tereny mieszkaniowe lub usługowe nie ma problemu z jej zbyciem, ale przyjmuje się że nawet jeśli niewielki stosunkowo obszar oznaczony jest jako rola to cała nieruchomość podlegała będzie reżimowi ustawy. Jeśli brak jest miejscowego planu może pojawić się problem z klasyfikacją nieruchomości, gdyż definicja wynikająca z Kodeksu cywilnego nie jest ostra, a właściwie każda nieruchomość, po mniejszym lub większym nakładzie starań może być wykorzystywana do działalności rolniczej.

Bardzo szeroko rozumiane jest również pojęcie nabycia nieruchomości rolnej - jest to każde przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Mieścić się zatem będzie w tym pojęciu również nabycie w drodze zasiedzenia, czy też - co w praktyce bardzo istotne i może okazać się kłopotliwe - nabycie w drodze zniesienia współwłasności, działu spadku, czy podziału majątku wspólnego między małżonkami. Paradoksalnie może się okazać, że żaden z małżonków, którzy planują, czy też są zmuszeni dokonać takiego podziału, nie jest uprawniony do nabycia wchodzącej w skład ich majątku nieruchomości rolnej. Możemy mieć też do czynienia z sytuacją, gdy rolnik przekazał całe swoje gospodarstwo lub nieruchomości rolne  następcy, w drodze umowy darowizny, a później darczyńca chce skorzystać ze swojego uprawnienia do odwołania darowizny i żąda powrotnego przeniesienia własności. W związku z tym, że zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, nie spełnia już definicji rolnika indywidualnego i nie może nabyć nieruchomości. Te życiowe przykłady pokazują dobitnie, że tak szerokie ujęcie nabycia i brak stosownych wyłączeń ustawowych godzi w uprawnienia obywateli zasługujące na ochronę prawną.

Ustawa w art. 2a ust. 3 i 4 szczegółowo określa wyjątki od zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny. Dotyczą one nabycia nieruchomości rolnej przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

ca) spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz.U. z 2018 r. poz. 755, 650, 685, 771 i 1000),

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody,

f) przez osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. poz. 1089) - w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy - albo została z niej wywłaszczona na te same cele,

g) przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;

Wyjątek stanowi też nabycie w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, nabycie na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego, a także nabycie w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Jeśli nie zachodzi żaden z wymienionych wyjątków ostatnią możliwością jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej.

W praktyce najczęściem stosowanym wyjątkiem jest nabycie przez osobę bliską, jednak ustawa wprowadza własną definicję takiej osoby i jest ona stosunkowo wąska. Osobą bliską w rozumieniu ustawy jest jedynie zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona. Nie będzie zatem taką osobą osoba pozostająca we wspólnym pożyciu. Dodatkowo definicja nie jest skonstruowana w sposób symetryczny i nie zalicza do osób bliskich rodzeństwa rodziców, zatem wujek może swobodnie podarować taką nieruchomość swojemu siostrzeńcowi, ale w odwrotnej sytuacji stosujemy reżim ustawy. Oznacza to, że nabywca będzie musiał dysponować zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka. Zgoda taka może być wydana na wniosek zbywcy lub nabywcy, przy czym jeśli o zgodę występuje zbywca musi wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3, a nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, z dodatkowym zastrzeżeniem że w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Takie sformułowanie warunków daje ogromną swobodę decyzyjną Dyrektorowi Krajowego Ośrodka, gdyż wykazanie pierwszej z przesłanek nie jest możliwe. Wnioskodawca musiałby bowiem wystąpić z ofertą sprzedaży do wszystkich tych podmiotów i uzyskać ich negatywną odpowiedź. Z kolei nabywca występujący o zgodę musi być osobą fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz.U. z 2017 r. poz. 1856 oraz z 2018 r. poz. 311) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz.U. z 2018 r. poz. 627), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa wyżej Krajowy Ośrodek, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Krajowy Ośrodek przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Dodatkowo każdy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nabyta nieruchomość nie może być w tym czasie zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Na tle tego przepisu powstają wątpliwości, czy przy takim brzmieniu przepisu można obciążyć taką nieruchomość ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością mieszkania, z którą wiąże się oddanie nieruchomości w posiadanie osobie uprawnionej. Jedynie Sąd, na wniosek nabywcy może wyrazić zgodę na dokonanie czynności, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.