Już dłuższy czas temu wydane zostało niezwykle istotne dla naszej praktyki orzeczenie Sądu Najwyższego. Jest to uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013, Sygn. akt: III CZP 104/12.

W orzeczeniu tym zawarte są następujące tezy:

„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa.”

„Niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu ujawnienia powstającej w takim wypadku ekspektatywy.”

Krótka powtórka z historii… zacznijmy od tego, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Polski ustawodawca niezbyt konsekwentnie, a to wprowadzał możliwość, a to zakazywał ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali. (można je było ustanawiać do 23 kwietnia 2001r., od 24 kwietnia 2001r, do 14 stycznia 2003 nie było takiej możliwości, a potem przywrócono ją od 15 stycznia 2003r. ) Zgodnie z ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w życie 31 lipca 2007 r. zdecydowano ostatecznie, że nie można już ustanawiać „nowych” spółdzielczych własnościowych praw do lokali, dając prymat odrębnej własności lokalu, jako bardziej pożądanej formie władania lokalem.

Powstał jednak problem, jakie prawo przyznać osobom chcącym zrealizować swoje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, w sytuacji gdy Spółdzielni nie przysługuje prawo własności bądź użytkowania wieczystego gruntu, czyli gdy Spółdzielnia ma tzw. „nieuregulowaną sytuacje prawną gruntów”.

Ustawodawca postanowił, że: „Do dnia 31 grudnia 2010 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego położonego w budynku wybudowanym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy, o której mowa w art. 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, z zastrzeżeniem pkt 2;

2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na budowę jego lokalu, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków;

3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1.

Następnie ustawodawca zmienił nieco treść tego przepisu i zdecydował w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 223 poz. 1779) że: „Do dnia 31 grudnia 2012 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez tego członka spłat, o których mowa w art 12 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia jest obowiązana dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w przypadku gdy:

1) spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama lub jej poprzednicy prawni budynek, w którym znajduje się lokal objęty żądaniem, albo

2) lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu, o której mowa w art 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub uchwała ta została zaskarżona do sądu.

Zgodnie z ust 2 tego artykułu: „Realizacja żądania, o którym mowa w ust. 1, następuje w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.” 

Niejako przy okazji w art. 7. uregulowano inny doniosły dla praktyki notarialnej problem postanawiając, że „Czynności prawne, w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonane po dniu 31 lipca 2007 r. bez zachowania formy aktu notarialnego, są ważne.”, a ustawa ta weszła w życie z dniem z dniem 30 grudnia 2009 r.

Ustawodawca starał się tą ustawą rozwiązać kilka problemów, które pojawiły się wokół tematu Spółdzielni Mieszkaniowych i obrotu prawami do lokali. Były to wyraźne przepisy dające odpowiedź na konkretne problemy i o ile uznanie za ważne umów o ustanowienie spółdzielczych własnościowych praw do lokali zawieranych po 31 lipca 2007r. bez formy zastrzeżonej przez Kodeks cywilny zostało zaakceptowane, to wokół problemu „nieuregulowanej sytuacji prawnej gruntów” zaczęły się pojawiać pewne kontrowersje.

Podniosły się głosy, że obciążyć nieruchomość ograniczonym prawem rzeczowym, a takim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może jedynie właściciel, lub ewentualnie użytkownik wieczysty, a nie Spółdzielnia, która nie posiada takich praw do gruntu i żaden przepis ustawowy tego nie zmieni, bo jest to zasada święta i choćby 466 posłów zagłosowało że tak ma być to tak nie będzie.   

Jak widać rozwiązanie przyjęte przez ustawodawcę nie było doskonałe, a sprawę wydaje się przesądzać cytowane na wstępie orzeczenie SN. Nic nie da w takiej sytuacji argument że zgodnie z art. 17¹⁴ ust. 1 powoływanej ustawy:  Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

1¹.  Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Ustawodawca zatem wyraźnie dopuszcza możliwość istnienia spółdzielczych własnościowych praw do lokali w nieruchomościach o nieuregulowanym stanie prawnym i rzeczywiście wielokrotnie spotykamy się z takimi sytuacjami. Osobiście nie wiem jak wytłumaczyć klientom, że w sytuacji posiadania przez sąsiadów identycznych lokali, dajmy na to usytuowanych na 1,2 i 3 piętrze budynku, różniących się jedynie nieco wystrojem wnętrza, nabytych tego samego dnia na podstawie identycznych przydziałów lokali na zasadach lokatorskiego prawa do lokalu ich sytuacja jest diametralnie różna w zależności od tego, czy założona została dla lokalu księga wieczysta i kiedy złożyli wnioski o realizację swoich roszczeń o przeniesienie własności lokalu. Przykładowo sąsiad z I piętra posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i założył sobie dla niego 5 lat temu księgę wieczystą, teraz nie ma żadnych problemów ze sprzedażą lokalu, sąsiad z II piętra również nabył własnościowe prawo do lokalu, ale nie widział potrzeby zakładania dla niego księgi wieczystej, teraz nikt nie chce nabyć jego lokalu bo potencjalnie kupcy posiłkują się kredytem, którego nie można (czy na pewno?) zabezpieczyć hipoteką na takim lokalu. I wreszcie sąsiad z III piętra posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, postanowił je „wykupić na własność”, do tego „z udziałem w gruncie” i dowiedział się, że nie ma takiej możliwości. Pomyślał sobie „Ok., no to nabędę własnościowe prawo jak moi sąsiedzi z pierwszego i drugiego piętra” i dowiaduje się że takiej możliwości też nie ma. Będąc podejrzliwym i dociekliwym z natury zagłębia się w lekturę ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i czyta wyżej powołane przepisy, co zachęca go do drążenia tematu i wraca z pytaniem „dlaczego?, skoro aktualnie obowiązujący przepis przyznaje mu takie prawo.

No właśnie!, czy powinna padać w tym momencie odpowiedź: Ponieważ Sąd Najwyższy tak postanowił?

Nie wdając się w dyskusję, co do zasadności orzeczenia SN, mamy w chwili obecnej wielce niepożądaną sytuację przepis kontra orzeczenie Sądu Najwyższego, a raczej orzeczenie Sądu Najwyższego kontra wyraźny przepis ustawowy.